Guía completa sobre los efectos fiscales que debemos conocer “siempre” antes de comprar o vender nuestra vivienda.

Juan Gabriel Abogado Asesoría Gales

No son pocas las dudas que a menudo asaltan a vendedores y compradores de viviendas a la hora de saber qué impuestos gravan una compraventa y a quién corresponde pagarlos. La compra de una vivienda tiene numerosos efectos fiscales y es gravada por distintos impuestos que varían en función de si se trata de una vivienda nueva (primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador) o de segunda mano.

1.- Vivienda nueva

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) cuyo importe es el resultado de multiplicar el precio de compra por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general, incluidos garajes y anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda y, siempre que el número de plazas de garaje no exceda de dos unidades.
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) el cual grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) y cuyo tipo impositivo oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de compra y en función de la comunidad autónoma de que se trate.

En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) de las hipotecas, hay que indicar que desde 1995 el cliente ha venido pagando dicho impuesto cuya base de cálculo es la responsabilidad hipotecaria fijada en la escritura de préstamo, sin embargo, el Gobierno aprobó un Real Decreto-Ley que entró en vigor el 10 de Noviembre de 2018 por la que se libera al prestatario de dicha obligación, trasladándose la misma a las entidades bancarias que serán desde ahora las que deban asumir este impuesto.

2.- Vivienda de segunda mano

Si la vivienda es de segunda mano, el comprador está obligado a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) el cual grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas y cuyo tipo impositivo oscila entre el 6% y el 11%, en función de la comunidad autónoma. El impuesto debe abonarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, siendo la base de cálculo el precio de compra que aparece en la escritura pública.

3.- Vivienda nueva y de segunda mano

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía): es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta y hasta un máximo de veinte años. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas, sin embargo, en el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.

La base imponible resulta de multiplicar el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por los años que el vendedor haya sido propietario de este y por un porcentaje que debe determinar cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los siguientes límites: del 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; del 3,5% de hasta 10 años; del 3,2% por un periodo de hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años.

Al resultado se le aplicará un tipo impositivo a determinar por cada ayuntamiento sin que pueda exceder del 30%.

A su vez, la ganancia patrimonial obtenida con la venta de una vivienda, en su caso, se debe declarar en la campaña del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), del ejercicio en que ésta se produzca y se integra en la base imponible del ahorro. Se determina por la diferencia ente el valor de adquisición y transmisión.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal que grava la titularidad de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble a fecha uno de enero. El IBI se abona cada año, se calcula sobre el valor catastral del inmueble y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,14% en función del municipio.

4.- Arrendamientos de Vivienda

El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.

No se aplicará la exención en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda y como despacho profesional.

No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).

Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.

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