Guía de los cambios definitivos de la nueva Ley Hipotecaria

La esperada Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario entrará en vigor desde Mayo con el objetivo de aportar mayor protección al cliente y más seguridad a las entidades financieras, que tendrán que estudiar mejor la solvencia del solicitante del préstamo. Algunos bancos ya han empezado a aplicar las novedades, pero legalmente tienen hasta finales de Mayo para adaptarse. Así que si estás a punto de firmar una nueva hipoteca te merece la pena esperar un poco, o solicitar a la entidad que las incluya en tu contrato.

Entre las principales novedades de la nueva ley hipotecaria se encuentran las siguientes:

1.- Información precontractual. El banco tendrá que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, deberá facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explicarán de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.

2.- Notarios y registradores. La figura de notarios y registradores adquiere mayor relevancia, ya que deberán velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y garantizar que el prestatario sabe perfectamente qué producto contrata y sus condiciones.

3.- Gastos hipotecarios. En cuanto a los gastos, todos ellos excepto el de tasación, tendrán que ser asumidos por las entidades financieras. Deberán pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará solo los gastos de tasacióny las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite.

4.- Cláusulas suelo. Los bancos no podrán volver a incorporar nunca más las conocidas cláusulas suelo y tampoco se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo.

5.- Vinculación de otros productos. No se permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas. Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios, en este caso, para que el cliente pueda comparar precios adecuadamente, se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.

Los bancos sí podrán exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.

6.- Comisión de apertura. Se podrá cobrar comisión de apertura englobando los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

7.- Comisiones de amortizaciónLas comisiones de amortización se reducen en las hipotecas a tipo fijo al 2% durante los primeros 10 años del préstamo y al 1,5% en los posteriores, mientras que en las variables será el 0,25% o el 1,5% en función de que se elija amortizar a tres o cinco años.

8.- Comisión por intereses de demora. La comisión por interés de demora se fija en el interés remuneratorio, es decir, el de la propia hipoteca, más el 2%.

9.- Subrogación. Se podrán subrogar en otro banco las hipotecas a las condiciones de la nueva Ley de los préstamos antiguos a coste cero. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

10.- Renovación. Se podrá renovar la hipoteca para cambiar las condiciones cuando el cliente no esté conforme con las actuales condiciones y el banco acepte las nuevas, sin que haya ninguna comisión por parte del banco.

11.- Ejecuciones hipotecarias. El banco no podrá iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

  • Durante la primera mitad de vida del préstamo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
  • Durante la segunda mitad del crédito: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, o se alcance un equivalente a 15 cuotas impagadas.

Se prevé solo para las ejecuciones iniciadas después de la entrada en vigor, no teniendo aplicación retroactiva para procedimientos de ejecución ya iniciados.

12.- Código de buenas prácticas. El Código de Buenas Prácticas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.

13.- Autoridad Independiente. Se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.

¿Afectará la nueva ley a las hipotecas vigentes?

Los nuevos hipotecados podrán disfrutar de la nueva norma una vez entre en vigor tras su publicación en el BOE. La ley no tiene carácter retroactivo de forma general, pero sí que afectará a aquellos préstamos celebrados con anterioridad si éstos son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. 

 A la hora de realizar estos trámites, los consumidores también obtendrán mayores beneficios con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. Así, los usuarios podrán subrogar sin costes y libremente su hipoteca, incluidas también las firmadas antes de la nueva ley, y, en el caso de la novación, los clientes podrán modificar las condiciones de su contrato sin tener que pagar ninguna comisión por ello.

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