He firmado un contrato de intermediación con cláusula de exclusividad de venta con un agente inmobiliario ¿Puedo yo directamente realizar la venta? ¿Qué pasa entonces con los honorarios?
A lo largo de estos pocos meses que va de año hemos tenido varias consultas jurídicas relacionadas con la denominada cláusula de exclusividad que se incorpora a los contratos de intermediación de bienes inmuebles, y que busca que no podamos encomendar ese cometido a otro agente inmobiliario.
En la mayoría de la veces, y es entendible, la primera pregunta que nos hacéis es si la misma es válida jurídicamente, a lo que en la mayoría de las veces nuestra respuesta es que desde la perspectiva de libertad contractual de las parte a la hora de la firma de una contrato, el establecimiento de esa cláusula de exclusividad es válida y eficaz, así como la determinación de las restricciones y los efectos del posible incumplimiento.
Una vez que hemos determinado que la incorporación de la misma al contrato es válida y eficaz, lo segundo es determinar si dicha limitación que otorga la exclusividad alcanza al mismo propio propietario-mandante o, por el contrario este podría realizar por si mismo las gestiones oportunas y concertar la venta de su propia vivienda, y que ellos no haga nacer responsabilidades ante un posible incumplimiento del contrato de intermediación.
Nuestra respuesta a la pregunta, y todo ello conforme a la doctrina marcada por la Sentencia del Tribunal Supremo 1140/1994, de 30 de noviembre y otras Audiencias Provinciales, es que la exclusividad únicamente alcanza a terceros ajenos a la relación contractual pero de ninguna manera al propietario de la vivienda, todo ello salvo que por acuerdo y de manera expresa se haya incorporado al contrato, o como es lógico, cuando el contrato de compraventa se perfeccione gracias a la a las gestiones de la agencia o se realice a sus espaldas con la intención de no abonar la comisión, por lo que el propietario del inmueble que encarga la venta del mismo a una agencia, y pese a la existencia de un pacto de exclusividad, podrá proceder por sí mismo a la venta de la misma.
