Las cláusulas de exclusividad en contratos de intermediación de venta de inmuebles

He firmado un contrato de intermediación con cláusula de exclusividad de venta con un agente inmobiliario ¿Puedo yo directamente realizar la venta? ¿Qué pasa entonces con los honorarios?

A lo largo de estos pocos meses que va de año hemos tenido varias consultas jurídicas relacionadas con la denominada cláusula de exclusividad que se incorpora a los contratos de intermediación de bienes inmuebles, y que busca que no podamos encomendar ese cometido a otro agente inmobiliario.

En la mayoría de la veces, y es entendible, la primera pregunta que nos hacéis es si la misma es válida jurídicamente, a lo que en la mayoría de las veces nuestra respuesta es que desde la perspectiva de libertad contractual de las parte a la hora de la firma de una contrato, el establecimiento de esa cláusula de exclusividad es válida y eficaz, así como la determinación de las restricciones y los efectos del posible incumplimiento.

Una vez que hemos determinado que la incorporación de la misma al contrato es válida y eficaz, lo segundo es determinar si dicha limitación que otorga la exclusividad alcanza al mismo propio propietario-mandante o, por el contrario este podría realizar por si mismo las gestiones oportunas y concertar la venta de su propia vivienda, y que ellos no haga nacer responsabilidades ante un posible incumplimiento del contrato de intermediación.

Nuestra respuesta a la pregunta, y todo ello conforme a la doctrina marcada por la Sentencia del Tribunal Supremo 1140/1994, de 30 de noviembre y otras Audiencias Provinciales, es que la exclusividad únicamente alcanza a terceros ajenos a la relación contractual pero de ninguna manera al propietario de la vivienda, todo ello salvo que por acuerdo y de manera expresa se haya incorporado al contrato, o como es lógico, cuando el contrato de compraventa se perfeccione gracias a la a las gestiones de la agencia o se realice a sus espaldas con la intención de no abonar la comisión, por lo que el propietario del inmueble que encarga la venta del mismo a una agencia, y pese a la existencia de un pacto de exclusividad, podrá proceder por sí mismo a la venta de la misma.

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